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Il notaio come escrow agent: la legge sulla concorrenza previene le brutte sorprese quando si compra casa

La legge sulla concorrenza da poco entrata in vigore (L. 124/2017) ha rafforzato il concetto che il notaio, quale escrow agent, è il depositario naturale di valori mobiliari in garanzia.

La nuova normativa si riferisce, in particolare, agli atti di trasferimento della proprietà oppure di trasferimento, costituzione o estinzione di altri diritti reali su immobili o aziende.

Nella maggior parte delle ipotesi, questa espressione si concretizza in un caso specifico: l’acquisto della casa.

Su richiesta di almeno una delle parti, infatti, il notaio deve ricevere in deposito e versare in un conto dedicato l’importo del prezzo delle compravendite immobiliari che stipula, assieme ad eventuali altre somme connesse. Per poi svincolarle a favore del venditore una volta eseguite le formalità in Conservatoria oppure al verificarsi delle condizioni che le parti, nell’ambito delle negoziazioni tra di loro, hanno scelto di indicare nel mandato con cui hanno incaricato il notaio della custodia delle somme.

Questa previsione aumenta il livello di tutela degli acquirenti che non vogliono avere brutte sorprese e scelgono quindi di affidare le proprie somme al notaio, super partes per definizione, fino a quando non saranno sicuri che l’acquisto sia andato a buon fine.

Non solo. Lo strumento del deposito in escrow è estremamente sicuro ed efficace. Le somme depositate, infatti, costituiscono un patrimonio separato rispetto a quello del notaio e, anche per questo, sono svincolabili in tempi molto rapidi.

Come prevedibile, però, la nuova normativa ha sollevato anche delle critiche, in relazione agli svantaggi che questa procedura può comportare per i venditori.

In particolare, soprattutto nel caso di prezzi ‘importanti’, non è visto di buon occhio il fatto che la somma sia svincolata al venditore senza interessi a decorrere dal giorno dell’atto.

Bisogna però dire che non si tratta di una penalizzazione gravosa. Il notaio esegue infatti gli adempimenti in Conservatoria con estrema rapidità – e con altrettanta rapidità esegue le particolari istruzioni concordate tra le parti – e i giorni di valuta che trascorrono dalla firma dell’atto sono davvero pochi.

 

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